Developers are inflating prices. This is how they are bypassing the fresh regulations on transparency of housing prices

Nowe przepisy miały uregulować rynek nieruchomości, zwiększyć przejrzystość ofert i chronić konsumentów przed nieuczciwymi praktykami deweloperów. Tymczasem niektórzy przedstawiciele branży mieszkaniowej najwyraźniej znaleźli sposób na obejście prawa – publikując absurdalnie zawyżone ceny, które w praktyce nie mają nic wspólnego z rzeczywistą wartością nieruchomości.

Ceny podane, ale… fikcyjne?

Od wejścia w życie nowych przepisów deweloperzy są zobowiązani do podawania w internecie cen mieszkań, które mają odpowiadać kwotom zawartym w umowach deweloperskich. Teoretycznie ma to zapewnić większą transparentność i umożliwić konsumentom łatwiejsze porównywanie ofert.

W praktyce jednak rynek zareagował w przewrotny sposób. Jak informuje portal Newsnadzis.pl, jeden z deweloperów wystawił na sprzedaż mieszkanie o powierzchni 29 m² w Warszawie za 813 000 zł. To oznacza, iż cena za metr kwadratowy przekracza 28 000 zł, czyli znacząco więcej niż wynosi średnia rynkowa w choćby najbardziej prestiżowych dzielnicach stolicy.

Komentarze internautów nie pozostawiają złudzeń – wielu z nich uznaje to za świadome działanie mające na celu zniechęcenie do zadawania pytań o cenę. Zamiast jawności, klient ma poczuć się zmuszony do kontaktu z biurem sprzedaży, gdzie otrzyma „realną” cenę po negocjacjach.

Czy to zgodne z prawem?

Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, informacje o cenie muszą być prawdziwe i niedyskryminujące, a wprowadzenie klienta w błąd – np. poprzez drastycznie zawyżoną cenę w ogłoszeniu – może być traktowane jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.

W praktyce oznacza to, iż deweloperzy stosujący takie praktyki mogą zostać objęci postępowaniem Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), który ma kompetencje do:

• kontrolowania ofert publikowanych w internecie,
• porównywania cen z realnymi umowami,
• nakładania kar pieniężnych za wprowadzanie konsumentów w błąd.

Jak podkreślają eksperci rynku, rażąca rozbieżność między ceną ofertową a transakcyjną może zostać zakwalifikowana jako nieuczciwa praktyka rynkowa, szczególnie jeżeli jest stosowana systemowo i masowo.

Deweloperska „taktyka prestiżu”

To nie pierwszy raz, kiedy rynek nieruchomości korzysta z technik sprzedażowych balansujących na granicy prawa. Wiele firm deweloperskich przyznaje nieoficjalnie, iż pierwsze ceny publikowane przy wprowadzeniu inwestycji na rynek są zawyżane celowo – by wywołać efekt prestiżu i przyciągnąć klientów z wyższej półki.

„Zawsze na starcie dają zawyżone ceny, łapią tych, dla których wyższa cena to choćby lepiej, bo „prestiż”. Potem, jak sprzedaż się zmniejsza, to zrzucają 15–25%” – pisze jeden z komentujących na forum.

W praktyce oznacza to, iż początkowo cena jest wysoka, by następnie – przy braku zainteresowania – została obniżona. Tego typu działanie, choć powszechne, staje się niezgodne z prawem, jeżeli cena publikowana w sieci nie znajduje późniejszego odzwierciedlenia w umowie.

UOKiK zapowiada kontrole

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już wcześniej sygnalizował, iż przyjrzy się nowym praktykom deweloperów w kontekście ustawy deweloperskiej i nowelizacji przepisów z 2023 roku. Przewidują one m.in. obowiązek:

• podawania pełnych danych o cenie i metrażu,
• publikowania rzeczywistych ofert (nie orientacyjnych),
• zapewnienia spójności między ogłoszeniem a umową.

W przypadku stwierdzenia rozbieżności, urząd może zażądać wyjaśnień i nałożyć karę do 10% rocznego obrotu danej firmy.

Warto przypomnieć, iż w przeszłości UOKiK podejmował działania przeciwko deweloperom za ukrywanie opłat dodatkowych czy stosowanie nieuczciwych zapisów w umowach. Teraz pod lupą znajdzie się również uczciwość cenowa.

Co może zrobić konsument?

W świetle nowych przepisów i możliwych manipulacji cenowych konsumenci powinni:

• zachowywać czujność wobec podejrzanie wysokich lub zaniżonych cen,
• sprawdzać średnie ceny rynkowe dla danego rejonu,
• żądać oferty cenowej na piśmie,
• dokumentować rozbieżności między ogłoszeniem a realną ofertą.

W przypadku podejrzeń, iż cena została zawyżona celowo w celu późniejszego rabatu lub iż publikowana oferta jest nierzetelna, warto zgłosić sytuację do UOKiK lub Rzecznika Praw Konsumenta.

Perspektywa: czy to zmieni rynek?

Choć celem nowych regulacji było zwiększenie przejrzystości na rynku nieruchomości, bieżące wydarzenia pokazują, iż część deweloperów próbuje omijać przepisy, licząc na brak kontroli lub nieuwagę konsumenta. jeżeli jednak UOKiK faktycznie zacznie egzekwować nowe przepisy z pełną surowością, może to oznaczać:

• koniec zawyżania cen „na pokaz”,
• większą odpowiedzialność za publikowane ogłoszenia,
• lepszą ochronę konsumentów, którzy dotąd byli zmuszeni do negocjacji w ciemno.

W dłuższej perspektywie może to wpłynąć także na ustabilizowanie cen rynkowych i wyeliminowanie patologicznych praktyk sprzedażowych.